Lobie Stay

  Por Bruno Neves Nos últimos cinco anos, o mercado imobiliário do Rio de Janeiro deixou de ser um bloco monolítico. Enquanto o índice FipeZAP apontava uma média de crescimento, os bastidores revelavam um fenômeno de gentrificação seletiva e depreciação por risco. Para entender como chegamos a 2026 com bairros vizinhos apresentando performances tão opostas, é preciso mergulhar nos detalhes técnicos e sociais que moveram os ponteiros do mercado. Nestes bairros, a valorização não é fruto de especulação, mas de uma impossibilidade física. Com o esgotamento de terrenos, a única forma de construir é através da compra e demolição de prédios antigos. Entre 2023 e 2025, o fenômeno dos Condomínios Boutique, prédios com poucas unidades e metragens generosas ou studios de altíssimo padrão empurrou o preço médio para além da barreira dos R$ 25.000 m² . Os Imóveis valorizaram pela entrada de capital estrangeiro e fundos imobiliários que veem no quadrilátero de ouro um porto seguro contra a vola...

Por: Bruno Neves O mercado de short stay deixou de ser uma promessa para se tornar o principal motor do setor imobiliário brasileiro. No entanto, um olhar atento aos dados revela uma realidade geográfica seletiva, enquanto algumas cidades experimentam um boom de novos empreendimentos, outras permanecem em um hiato de desenvolvimento. Abaixo, analisamos os motivos que explicam essa disparidade, baseados nas tendências de mercado e nas barreiras estruturais que impedem a expansão desse modelo para o interior e cidades de pequeno porte. O desenvolvimento do short stay em 2026 está concentrado onde a liquidez e a profissionalização se encontram. Segundo dados recentes, o estado de Santa Catarina e a cidade de São Paulo lideram o ranking de Retorno sobre Investimento. As cidades de Itapema, Balneário Camboriú e Florianópolis alcançaram o padrão ouro do setor. Com rentabilidades que superam 16% ao ano, o sucesso catarinense deve-se a um tripé de infraestrutura turística, segurança jurídica...

Por Bruno Neves O cenário na Praça Mauá mudou. Onde antes se via o concreto cinzento do Elevado da Perimetral, hoje o horizonte é dominado por verdadeiras cidades flutuantes que atracam no Píer Mauá. Na temporada de cruzeiros 2025/2026, o Rio de Janeiro reafirma sua posição como a principal joia da coroa do turismo marítimo na América do Sul, transformando a Zona Portuária em um pulmão financeiro vital para a cidade. Os números impressionam até os economistas mais céticos. Estima-se que, até o fechamento da temporada em abril de 2026, mais de 240 mil turistas terão passado pelo terminal, injetando aproximadamente R$ 193 milhões na economia local. Somente no mês de janeiro, o fluxo de 60 mil visitantes gerou um impacto direto de R$ 48 milhões. O impacto não é apenas macroeconômico, ele é sentido no chão da praça. Cada cruzeirista gasta, em média, R$ 670 por dia em cidades de escala. Esse valor se pulveriza entre o setor de serviços, bares, restaurantes e, fundamentalmente, as atrações c...

Por: Bruno Neves No último ano, o mercado imobiliário brasileiro testemunhou uma consolidação sem precedentes do modelo de locação por curta temporada. Para o investidor que foca em unidades compactas, os populares studios e apartamentos de um dormitório que acomodam até quatro pessoas, a decisão de onde alocar capital tornou-se um exercício de estratégia, buscar a constância do maior mercado da América Latina ou o prêmio de valor do mercado Carioca ? Os dados dos últimos 12 meses revelam que, embora São Paulo e Rio de Janeiro compartilhem o protagonismo, elas operam em frequências financeiras distintas. A capital paulista se posiciona como o maior ecossistema de short stay do país. Com um impressionante inventário de 8.317 anúncios ativos voltados para este perfil, a cidade gerou uma receita total de R$ 531 milhões no último ano. O grande trunfo de São Paulo é a sua Taxa de Ocupação de 64% . Esse número, o maior entre as duas capitais, é sustentado por uma demanda híbrida, o turis...

Por Bruno Neves Enquanto o mercado hoteleiro tradicional e o setor de locação por temporada buscam fórmulas para lidar com a volatilidade econômica e a sazonalidade, a Lobie, operadora especializada em gestão inteligente de propriedades, acaba de divulgar um número que balança as expectativas do setor, uma taxa de ocupação média consolidada de 80,36% em suas unidades operacionais no Rio de Janeiro em 2025. O resultado não impressiona apenas pelo valor absoluto, mas pela abrangência geográfica. O índice reflete a performance equilibrada em três eixos estratégicos da capital fluminense: o Centro, a Zona Sul e a Barra da Tijuca. Diferente da hotelaria convencional, que muitas vezes opera com médias oscilando entre 55% e 65%, a Lobie parece ter decifrado o código da ocupação resiliente. O segredo, segundo analistas da marca, reside na tecnologia de precificação dinâmica e em uma visão de portfólio que anula os pontos cegos da sazonalidade. No Rio de Janeiro, uma cidade marcada por picos tu...

Por Bruno Neves O setor aéreo global está em um ponto de inflexão. Segundo os estudos mais recentes da Associação Internacional de Transporte Aéreo (IATA), a demanda por viagens aéreas no mundo deve mais do que dobrar nos próximos 25 anos, saltando de 9 trilhões de passageiros-quilômetros pagos (RPKs) em 2024 para impressionantes 20,8 trilhões em 2050 . Para o Brasil, esse crescimento não é apenas um número estatístico, mas um desafio de infraestrutura, sustentabilidade e soberania logística. Diferente de crises passadas, o cenário pós-pandemia revelou uma lacuna persistente. O estudo da IATA confirma que o setor não retornará à curva de crescimento linear atrelada ao PIB que víamos antes de 2020. Estamos entrando em uma fase de maturidade de mercado , onde o crescimento global médio deve se estabilizar em 3,1% ao ano . No Brasil, essa moderação exige que as companhias e o governo olhem para além dos números brutos e foquem na eficiência. Internamente, o Brasil vive uma dualidade. Enqu...

Por: Bruno Neves O turismo no Brasil deixou de ser uma questão de sol e praia para se tornar uma complexa engrenagem de consumo de experiência. Em 2026, o comportamento do viajante nas três principais metrópoles do país, Rio de Janeiro, São Paulo e Salvador, revela um abismo de motivações e, consequentemente, de gastos. Enquanto o Rio consolida sua imagem de luxo relaxado, São Paulo se firma como a capital do gasto de alto valor e Salvador emerge como o destino de maior eficiência entre custo e cultura. No Rio, o comportamento do turista é marcado pela dualidade. Com um gasto médio diário que flutua entre US$ 125 e US$ 225 , o visitante pratica o que especialistas chamam de High-Low . Ele está disposto a investir pesado em uma hospedagem com vista para o mar em Ipanema, gastando até US$ 110 por diária, mas equilibra o orçamento com o estilo de vida ao ar livre, onde o custo de estar na cidade é baixo. A grande mudança dos últimos anos no Rio foi a Gourmetização da Orla . O antigo quio...

Por Bruno Neves O Rio de Janeiro consolidou-se em 2025 como o principal polo de rentabilidade para o modelo de short stay na América Latina. Com um recorde histórico de mais de 12,5 milhões de turistas no último ano, a cidade vive um fenômeno de demanda represada, enquanto o fluxo de visitantes, especialmente estrangeiros, impulsionados pelo câmbio saltou quase 45%, a oferta de leitos hoteleiros e unidades habitacionais modernas não acompanhou o ritmo. Para o investidor que busca terrenos para construir ou unidades para comprar e rentabilizar, o segredo de 2026 não está apenas em onde as diárias são maiores, mas sim onde a demanda das buscas superou a oferta física. Abaixo, analisamos os 5 bairros que apresentam a melhor correlação para investimento neste ano. Ipanema permanece no topo do mercado Carioca. Em 2026, o bairro apresenta a maior taxa de conversão de buscas em reservas reais da cidade. Turistas de alto padrão ignoram crises e buscam o estilo de vida do Posto 9. Com o m² de v...

Por: Bruno Neves A ciência econômica define o investimento imobiliário como a busca pela maximização do Net Operating Income em relação ao risco de liquidez. Em mercados de alta densidade e oferta de solo inelástica, como Copacabana, a estrutura do ativo determina a sua Taxa Interna de Retorno. Ao compararmos um Hotel e um prédio de Short Stay no mesmo terreno de 1.000 m², a superioridade do segundo modelo é provada através de três fundamentos econômicos, a eficiência Marginal do Espaço, a Estrutura de Custos Marginais e a Opcionalidade do Ativo. 1. A Lei dos Rendimentos Crescentes pela Eficiência de Área Na microeconomia urbana, o terreno é um custo fixo. O lucro do investidor depende da capacidade de converter a área bruta construída em área privativa rentável. No modelo hoteleiro, a eficiência de área é baixa, aproximadamente 0,60. Isso significa que para cada 1 m² construído, apenas 0,60 m² gera receita direta. Os 0,40 m² restantes são capital imobilizado não rentável.. Já o Short ...