O fim da operação de temporada em unidades subsidiadas e o futuro da moradia no Rio

Por Bruno Neves

​A recente decisão da plataforma Airbnb de se comprometer a vetar a locação de estúdios populares subsidiados em São Paulo marca um divisor de águas na gestão do uso do solo urbano no Brasil. A medida, fruto de um acordo com a Prefeitura paulistana, visa garantir que imóveis construídos com incentivos fiscais e destinados à habitação social cumpram sua função original, servir de moradia para quem precisa, e não de ativo financeiro para investidores de curta temporada. Contudo, o eco dessa decisão atravessa a Rodovia Dutra e levanta uma questão urgente, estaria o Rio de Janeiro diante do mesmo inevitável destino?

No Rio de Janeiro, a pressão imobiliária é crônica. A proliferação de unidades do programa Minha Casa, Minha Vida, especialmente em áreas de revitalização como o Porto Maravilha ou em zonas de expansão na Zona Oeste, criou um ecossistema de microapartamentos que, rapidamente, caíram no gosto do mercado de locação por temporada.

​A lógica de mercado é simples, mas perversa para o planejamento urbano, um proprietário de uma unidade subsidiada pelo Governo Federal ou com incentivos municipais consegue lucrar em cinco dias de Carnaval o equivalente a um mês inteiro de aluguel convencional. O resultado é o desvirtuamento do subsídio público. Se o Estado abre mão de impostos para fomentar moradia popular, a transformação dessas unidades em quartos de hotel via plataformas representa uma transferência indireta de dinheiro público para o lucro privado, enquanto a fila da habitação permanece estagnada.

O movimento observado em São Paulo dificilmente parará nas unidades de interesse social. A tendência global, já vista em cidades como Lisboa, Barcelona e Nova York, é que a restrição comece pelo setor subsidiado e se estenda para unidades residenciais convencionais em áreas de alta saturação.

​No Rio, bairros como Copacabana, Ipanema e Botafogo já sofrem com a demanda turística extrema. O impacto é uma reação em cadeia.

​Prédios residenciais tornam-se hotéis verticais sem a segurança e a estrutura de um hotel. ​O valor do metro quadrado sobe porque o imóvel passa a ser precificado pelo seu potencial de geração de receita diária, e não pela capacidade de pagamento das famílias locais.

Se o Rio de Janeiro seguir o exemplo de São Paulo e implementar vetos rígidos, seja por legislação municipal ou por acordos diretos com plataformas, veremos uma mudança drástica na oferta de imóveis.

​A curto prazo, o impacto na disponibilidade de unidades seria positivo para o morador local. Com a proibição do uso comercial por temporada em prédios residenciais subsidiados ou sem conveção de condominio que contemple a operação, centenas de unidades voltariam simultaneamente para o mercado de locação de longo prazo. Isso tende a frear a escalada dos aluguéis convencionais, aumentando a oferta de moradia real no centro expandido e nas zonas turísticas.

​O compromisso firmado pelo Airbnb em São Paulo retira a máscara de uma zona cinzenta jurídica que perdurou por anos. Para o Rio de Janeiro, a questão não é mais se isso vai acontecer, mas quando. A preservação do caráter social das unidades do Minha Casa, Minha Vida e a proteção do estoque residencial convencional são passos essenciais para evitar que a Cidade Maravilhosa se torne um cenário cinematográfico sem moradores, onde o direito à cidade é substituído pelo check-in de temporada.

​A regulação, embora vista com ressalvas por setores do mercado, parece ser o único remédio para devolver às cidades sua função mais básica, ser o lar de seus cidadãos.

Diante de um cenário de maior rigor regulatório, a estratégia para o investidor imobiliário no Rio de Janeiro precisa evoluir do amadorismo para a conformidade jurídica e operacional. O risco de adquirir unidades em projetos que desvirtuam programas sociais ou que operam em zonas de conflito urbano tornou-se real e mensurável.

​Para quem busca rentabilidade com ativos de short-stay dois pilares são agora inegociáveis:

​O investidor deve certificar-se de que o empreendimento foi concebido e registrado com uma convenção que permita explicitamente a atividade de locação por temporada. Empreendimentos híbridos ou puramente residenciais sem essa previsão estão vulneráveis a decisões judiciais e assembleias de moradores que podem, a qualquer momento, votar pela proibição da atividade, inviabilizando o modelo de negócio.

​A parceria com empresas de gestão de short-stay, como a Lobie, torna-se um selo de garantia. Além de profissionalizar a hospitalidade e maximizar a taxa de ocupação, essas plataformas operam em conformidade com as normas municipais e as diretrizes das grandes OTAs, como o próprio Airbnb. Ter uma gestão profissional significa que o imóvel não é apenas um apartamento para alugar, mas sim um produto imobiliário estruturado, seguro contra reviravoltas legislativas e focado na sustentabilidade do retorno financeiro.

​Em suma, o mercado imobiliário do Rio de Janeiro continua oferecendo oportunidades ímpares, mas a era do vazio regulatório ficou para trás. O sucesso do investimento agora reside na escolha de projetos desenvolvidos especificamente para esse fim, amparados por uma governança condominial sólida e uma operação profissional de ponta.