Como a Lobie desenvolve seu estudo de rentabilidade

Para conduzir um estudo de rentabilidade robusto sobre a locação de temporada de studios, precisamos de um planejamento de pesquisa detalhado. Este plano abordará as etapas, a metodologia e as fontes de dados para coletar as informações necessárias.

Definição do Problema e Objetivos

Problema: Qual é a rentabilidade esperada da locação de temporada, considerando os fatores de mercado, operacionais e regulatórios?

Objetivo Geral: Avaliar a viabilidade econômica e a rentabilidade potencial de locação de temporada na região.

Analisar a demanda turística da região (sazonalidade, perfil do público, origem).

Mapear a oferta de studios para locação de temporada na região (preços médios por tipo de imóvel, taxa de ocupação).

Identificar os custos operacionais envolvidos (condomínio, IPTU, taxas de plataformas, custos de limpeza, manutenção, impostos).

Compreender o cenário regulatório local para locação de temporada.

Projetar cenários de rentabilidade (otimista, realista, pessimista) com base nos dados coletados.

Identificar os principais riscos e oportunidades do investimento.

Metodologia da Pesquisa

Esta pesquisa será de natureza quantitativa e qualitativa, utilizando dados primários e secundários.

Pesquisa Quantitativa:

Coleta de dados numéricos: Preços de diárias, taxas de ocupação, custos de condomínio e IPTU, custos de serviços (limpeza, lavanderia).

Análise estatística: Calcular médias, medianas, desvio padrão para entender a variação dos dados e projetar cenários.

Pesquisa Qualitativa:

Entrevistas com especialistas: Proprietários de studios, gestores de propriedades de temporada, corretores de imóveis e consultores de turismo na região.

Análise de tendências: Investigar percepções sobre o mercado, desafios e oportunidades futuras.

Fonte de Dados

Para garantir a abrangência e a precisão do estudo, utilizaremos diversas fontes de dados:

Plataformas de Locação de Temporada:

Airbnb, Booking.com, Vrbo: Coleta de dados sobre preços médios de diárias para studios, taxas de ocupação estimadas (quando disponíveis), comodidades oferecidas e avaliações de hóspedes.

Dados Imobiliários:

Portais Imobiliários (Ex: Zap Imóveis, Viva Real, QuintoAndar): Pesquisa de valores de venda e aluguel de longo prazo de studios para comparar com a rentabilidade da temporada.

Imobiliárias locais: Informações sobre valores de condomínio, IPTU e tendências de mercado.

Órgãos de Turismo:

Riotur, Embratur: Dados sobre o fluxo turístico para o Rio de Janeiro e perfil dos visitantes.

Secretaria de Turismo do Estado do Rio de Janeiro: Informações sobre eventos programados que impactam a demanda.

Fontes Governamentais e Legislativas:

Prefeitura do Rio de Janeiro: Legislação municipal sobre locação de temporada, impostos e taxas aplicáveis.

Receita Federal: Informações sobre tributação de rendimentos de aluguel.

Entrevistas:

Proprietários de studios em Ipanema: Experiências reais, custos não óbvios, desafios de gestão.

Gestores de propriedades: Insights sobre taxas de serviço, melhores práticas de gestão, otimização de preços.

Corretores de imóveis: Conhecimento do mercado local e valorização imobiliária.

Coleta de Dados

Período de Coleta: Os dados das plataformas de locação serão coletados durante um período representativo (ex: últimos 12 meses) para capturar a sazonalidade completa.

Ferramentas: Planilhas eletrônicas (Excel, Google Sheets) para organização e análise de dados quantitativos. Roteiros de perguntas para entrevistas qualitativas.

Análise de Dados

Após a coleta, os dados serão analisados utilizando as seguintes abordagens:

Análise de Rentabilidade:

Receita Bruta: Diária Média x Taxa de Ocupação Média x Dias do Ano.

Custos Operacionais: Condomínio, IPTU, taxas de plataformas (Airbnb, Booking.com), custos de limpeza e lavanderia por reserva, manutenção (reserva para imprevistos), contas de consumo (água, luz, gás, internet), marketing (fotografia profissional, otimização de anúncios), custos de gestão.

Receita Líquida: Receita Bruta - Custos Operacionais - Impostos.

Taxa de Capitalização (Cap Rate): Receita Operacional Líquida / Valor do Imóvel.

Payback (Retorno do Investimento): Tempo estimado para o capital investido retornar.

Cenários de Sensibilidade: Projetar a rentabilidade em diferentes cenários de taxa de ocupação e diária média (p.ex., 60%, 70%, 80% de ocupação; diárias variando em 5-10%).

Análise SWOT: Identificar Forças, Fraquezas, Oportunidades e Ameaças específicas para a locação de temporada na região.

Este planejamento fornecerá uma estrutura sólida para investigar a rentabilidade da locação de temporada de studios da região, permitindo uma tomada de decisão informada para potenciais investidores.